[승소사례/ 민사] 농지 임대차 계약의 법적 쟁점과 해결책: 임대 기간, 승계, 그리고 불법 임대 대응 방안

농지 임대차 계약의

법적 쟁점과 해결책

: 임대 기간, 승계,

그리고 불법 임대 대응 방안

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법무법인 평산 김태희대표 변호사팀

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● 사건 배경

농지의 임대차는 복잡한 법적 요건을 충족해야 하는 경우가 많습니다. 특히 임대차 기간, 임대인의 지위 승계, 그리고 불법 임대차 문제 등은 농지를 소유하거나 임대하려는 분들이 자주 직면하는 문제입니다.

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A씨는 농지를 매수한 후, 해당 농지에 이미 임대차 계약이 체결되어 있다는 사실을 알게 되었습니다.

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임대인은 이전 소유자였지만, 임대차 기간이 명시되지 않아 그 효력에 대해 궁금해졌습니다.

과연 A씨는 임대차 계약을 존중해야 할까요?

아니면 새로운 계약을 체결해야 할까요?

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● 주요 쟁점 : 농지 임대차 계약의 기간과 승계

1. 농지 임대차 기간은 3년 이상, 예외적으로 5년 이상

농지법 제24조의2 제1항

농지법 제24조의2 제1항에 따르면, 일반적으로 농지의 임대차 기간은 3년 이상으로 해야 하며, 다년생 식물 재배지 등의 경우에는 5년 이상으로 정해야 합니다.

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만약 임대차 기간이 명시되지 않거나 법이 요구하는 기간보다 짧게 설정된 경우에는 법에서 정한 최소 기간으로 간주됩니다.


농지법 시행령 제24조의2 제1항은 과수나 인삼, 약초 등을 재배하는 농지나 비닐하우스가 설치된 농지가 다년생 식물 재배지에 해당한다고 명시하고 있습니다.

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2. 농지를 매수하면 임대인의 지위도 승계됩니다

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농지를 매수한 경우, 농지법 제26조에 의해 매수인은 기존 임대차 계약의 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 A씨는 기존의 임대차 계약을 파기할 수 없고, 법에서 정한 최소 임대차 기간을 보장해야 합니다. 만약 A씨가 임대차 계약 갱신을 원하지 않는다면, 계약 종료 3개월 전에 통지해야만 묵시적 갱신을 방지할 수 있습니다.

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3. 불법 임대차 또는 불법 점유의 경우

반면, 만약 농지법을 위반한 불법 임대차 계약이거나, 불법 점유가 발생한 경우에는 다른 해결책이 필요합니다.

이러한 경우에는 농지를 무단으로 점유한 사람에게 지상물 철거 및 토지 인도 등을 요구할 수 있으며, 추가적으로 무단 점유 기간 동안의 부당이득을 청구할 수 있습니다(대전지방법원 2022. 2. 10. 선고 2021가단124017 판결 참조).

▣ 대전지방법원 2022. 2. 10. 선고 2021가단124017 판결

농지법 제23조 제1항은 일정한 경우 외에는 농지의 임대를 금하고 있고 이러한 규정은 강행규정으로서 이에 위반한 이 사건 임대차계약은 무효이며 그렇다면 임차인인 피고는 이 사건 제1, 2토지를 불법으로 점용하거나 권한 없이 점용한 것이므로 이 사건 제1, 2토지의 소유자들인 원고들에게 그로 인한 부당이득을 반환하거나 손해를 배상하여야 한다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결 등 참조).

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위 인정사실 및 관련 법리에 의하면, 피고는 원고 A에게 이 사건 제1토지 점유부분 각 지상에 있는 지상물을 각 철거하고 위 토지를 인도하고, 원고들에게 이 사건 제2토지 점유부분 지상에 있는 지상물을 철거하고 위 토지를 인도하고, 원고들에게 원고들이 구하는 바에 따라 피고가 이 사건 임대차계약에 따른 월 차임 100만 원을 최종적으로 지급한 2021. 6.경 이후인 2021. 7. 25.부터 이 사건 제1, 2토지 점유부분을 인도할 때까지 부당이득으로 이 사건 임대차계약의 월 차임 상당액인 1,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급할 책임이 있다.

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● 평산 변호사들의 노력

농지 임대차 문제,

전문가의 조언이 필요합니다

농지 임대차는 관련 법령과 판례를 충분히 이해해야만 올바르게 처리할 수 있습니다. 법적 요건을 충족하지 못한 임대차 계약은 무효가 될 수 있으며, 불법 점유에 대한 법적 대응이 필요할 수 있습니다.

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저희는 다양한 농지 임대차 문제를 해결한 경험을 바탕으로, 고객에게 최적의 법률 자문을 제공하고 있습니다.

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농지 임대차나 불법 점유 문제로 고민하고 계신다면, 지금 바로 저희와 상담을 통해 해결책을 찾아보시기 바랍니다.

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여러분의 권리를 지켜드리겠습니다.