[승소사례/민사] 공유 토지 장기 점유, '자주점유' 불인정 및 임료 상당 부당이득 반환 판결

민사

공유 토지 장기 점유,

'자주점유' 불인정 및

임료 상당 부당이득 반환 판결

법무법인 평산 김태희대표 변호사팀

● 사건 배경

A씨와 B씨는 오래전부터 한 토지를 공동으로 소유하고 있었습니다. A씨는 해당 토지 위에 건물을 지어 20년 넘게 사용해 왔지만, B씨는 이 토지를 사용하지 않았습니다. A씨는 20년 동안 토지를 사실상 독점적으로 점유해 왔으니, 이제 해당 토지의 소유권을 주장할 수 있다고 생각했습니다.

이 경우, A씨는 "점유취득시효"를

주장할 수 있을까요?

● 주요 쟁점 1: 점유취득시효

점유취득시효란 무엇인가요?

민법 제245조에 따르면, 20년간 부동산을 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 사람은 소유권을 취득할 수 있습니다. 즉, 타인의 부동산을 20년 동안 자주점유 해왔다면 소유권을 취득할 가능성이 있다는 의미입니다.

그러나 공유 부동산의 경우에는 점유취득시효 성립 여부를 판단할 때 주의할 점이 있습니다.

"공유 부동산에서의 점유취득시효는 특별하다!"

공유 부동산의 공유자 일부가 공유 부동산의 전부를 점유하고 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한, 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주점유라고 볼 수 밖에 없다는 것이 법원의 입장입니다(대법원 1996. 7. 26. 선고 95다51861 판결, 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결 등 참조).

▣ 의정부지방법원 2023. 1. 11. 선고 2020가단135532 판결

- 점유자의 점유가 자주점유인지 아니면 타주점유인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 한다(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결 등 참조).
- 공유 부동산의 공유자 일부가 공유 부동산의 전부를 점유하고 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한, 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주점유라고 볼 수 밖에 없다(대법원 1996. 7. 26. 선고 95다51861 판결, 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결 등 참조).

점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이다(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결 등 참조).

즉, A씨가 20년 넘게 토지를 점유했더라도, 구분소유적 공유관계와 같은 특별한 사정이 없는 한, 다른 공유자인 B씨의 지분에 대해서는 자주점유가 아닌 "타주점유"로 보아 점유취득시효를 주장하기 힘들다는 것입니다.

● 주요 쟁점 2: 임료 상당의 부당이득 청구 문제

법원은 과반수 지분권자가 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익할 경우, 그로 말미암아 그 부분을 전혀 사용·수익하지 못하여 손해를 입는 소수지분권자의 지분만큼 임료 상당 부당이득을 얻는 것이므로 이를 반환할 의무가 있다고 하였습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다252458 판결).

▣ 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다252458 판결

과반수 지분권자는 공유물인 토지의 관리방법으로서 특정 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있으나, 그로 말미암아 그 부분을 전혀 사용·수익하지 못하여 손해를 입는 소수지분권자의 지분만큼 임료 상당 부당이득을 얻는 것이므로 이를 반환할 의무가 있다. 소수지분권자가 공유물을 자기 지분 비율로 사용·수익할 권리(민법 제263조)가 침해되었기 때문이다.

따라서 B씨는 A씨에게 자신의 공유지분 비율에 따라 임료 상당의 부당이득을 청구할 수 있습니다.

이런 법적 분쟁, 어떻게 해결해야 할까요?

● 평산 변호사들의 노력

공유 부동산의 문제는 단순히 법률만 알고 있다고 해결되기 어렵습니다. 실제로는 공유자간의 관계, 점유 형태 등을 종합적으로 고려해야 하며, 이러한 복잡한 사항은 법률전문가의 도움이 반드시 필요한 분야입니다.

저희는 이러한 공유 부동산 관련 법률문제를 수차례 다뤄오며 쌓은 풍부한 경험과 전문성을 바탕으로, 고객분들께 최선의 법적 해결책을 제공하고 있습니다.

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